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当前房地产市场运行状况及趋势分析
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最好平特肖论坛 www.012973.fun     受住房和城乡建设部房地产市场监管司委托,中国房地产业协会城市开发专业委员会于2010年12月24日——25日,在北京召开了2010年全国房地产市场形势报告会暨全国一级资质房地产开发企业座谈会,武汉地产集团作为中部地区重要的一级房地产开发骨干企业应邀出席了本次会议?;嵋橛勺》亢统窍缃ㄉ璨糠糠康夭谐〖喙芩舅境ど蚪ㄖ抑鞒?,同时还邀请了一些著名研究机构的专家学者参加?;嵋樯钊胙傲耸呓煳逯腥峁赜谑骞婊ㄒ榧爸醒刖霉ぷ骰嵋榈挠泄啬谌?,同时对宏观经济走势及其对房地产市场的影响、住房保障政策、节能环保政策,以及房地产市场调控相关的土地金融财税政策进行了深度分析。此次会议对房地产企业准确把握当前宏观经济和房地产市场形势;全面了解房地产市场调控政策走向;在当前复杂的市场环境中,更好地发挥一级资质房地产开发企业的骨干带头作用将起到至关重要的指导作用。以下根据会议的主要精神,对当前房地产市场运行状况及趋势进行简要分析。

再现“量价齐涨”,从严调控信号加强

一、当前房地产市场运行状况分析

根据国家统计局12月10日公布的1-11月全国房地产市场运行情况:11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,涨幅比10月份缩小0.9个百分点;环比上涨0.3%。1-11月份商品房销售面积、销售额及房地产投资额均呈现上涨趋势。从不同城市房价统计数据来看,目前楼市已经出现分化,其中,11月份北京、上海、天津、重庆四城市分别环比上涨0.2%、0.1%、0.7%、0.3%;但是同为热点城市的深圳、杭州房价却基本持平;广州、南京则环比下跌0.1%。这一结果既说明了政府新一轮调控政策非常及时且已经见效,又说明调控异常艰巨,房地产市场的调控进入了“拉锯战”。

继10月份一些重点城市楼市成交量出现不同程度的回落之后,11月份全国房价出人意料地再现“量价齐涨”,这与中央调控目标背道而驰,“量价齐涨”的局面必定招致更为严厉的调控措施。当前,国内房地产市场运行面临着复杂局面,一线城市高昂的房价还没有回落,部分二、三线城市又出现上涨;不久前,南京、武汉、杭州等地也都出现高价地。除了流动性过剩、通胀预期增强等因素外,不少与会的专家学者认为,房价居高不下的重要原因在于土地价格的节节高涨,地价高涨必将推升房价,“高地价”才是高房价的罪魁祸首,这是11月份全国房价再度出现上涨的主要原因。

二、房地产调控措施将进一步加强

为坚决落实调控措施,国土资源部12月19日发出通知,要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。就在国家统计局12月10日公布了《1-11月全国房地产市场运行情况》的当天,中国人民银行同时宣布从2010年12月20日起,上调存贷款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。此次上调存款准备金距前两次不到一个月,上调后的存款准备金率达到了18.5%,创下了历史新高。上调后的存款准备金率已经释放出了中央经济工作会议上货币政策将收紧的信号;在上调存款准备金率后,我们可以看到银行实际利率依然为负,货币政策几乎无可置疑地将由适度宽松转向中性、稳健。而综合分析当前经济形势,与会的专家学者推测2011年元旦之前加息的可能性依然存在;而就在本次会议结束的当晚即12月25日晚间,中国人民银行就宣布了加息的决定。根据对宏观经济走向的分析可知,加息是货币政策回归常态的举措;此次加息有利于改变当前过大负利率的局面,也凸显了中国政府坚决抑制通货膨胀、坚决抑制房价过快上涨趋势的决心。

对于2011年的房地产市场可以肯定的是,中央政府不会听任房价与调控目标“背道而驰”,宏观调控依然有可能出“重拳”。 12月26日,国务院总理温家宝在参与中央人民广播电台直播时就明确表态:调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好,将继续加大力度抑制楼市投机,有信心使房价回归合理水平。

温总理此次讲话强调政府将从两个方面继续加大调控力度。第一点就是要加大保障性住房的建设力度,明年将开工1000万套保障性住房,包括公租房、廉租房和棚户区改造。温总理在保障房建设上重点提及租赁类保障住房,一方面表明政府的住房保障体系将以无产权、不具备投资功能的公租房为主,另一方面,也体现了政府在加强引导,树立理性的住房消费理念。第二点就是要抑制投机。主要是利用信贷的杠杆,并且加强对土地的管理。

在12月26日再次加息“靴子”落地之时,温总理发表此番讲话,表明了中央政府抑制通胀与调控楼市的“双重意图”:此次加息无疑将有利于缓解市场的通胀预期;抑制目前市场上一部分“保值避险型”的购房冲动。温总理不失时机的讲话,更表明了中央对房地产信贷的基本态度,为年末岁首的房地产交易市场降温,从而确保2011年楼市的平稳运行。

从“十二五”规划看房地产业发展趋势

时值“十二五”规划的开局之年,通过学习《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(以下简称《建议》),从中体会到党和国家对“民生”的高度关注;体会到党和国家通过宏观调控使房价回到合理水平的信心和决心?!督ㄒ椤访魅返刂该髁宋夜康夭翟谖蠢匆欢ㄊ逼谀诘姆⒄狗较?;同时指出,未来五年是房地产业发展的关键时期,能否解决好广大中低收入家庭的住房问题,直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。

一、针对房地产行业发展和宏观调控的政策趋势

《建议》明确提出:要加强土地、财税、金融政策调节,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求。要把住房作为基本居住需求来对待,要重点解决广大无房户和住房困难户的问题,要避免把住房作为投资产品的发展趋势。

因此,中央政府下一步的调控重点,依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主,税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变,如在税收调节上,分类指导,并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。

二、针对住房保障问题的政策趋势

《建议》强调要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。

未来几年,不仅中央政府会更加重视住房保障的投入,重视法律法规体系的完善,也会要求地方政府紧抓住房保障不放松,继续强化责任目标制、一票否决制。住房市场化与住房保障同步推进,政府着重抓好住房保障,这是未来五年房地产业发展的重中之重。

同时,《建议》也进一步明确了住房保障的方式和重点,从“以售为主”,转变为“以租为主”,重点解决居住问题而不是产权问题,以保证住房保障事业的可持续性,也有利于建立公平公正的住房保障供应体系,避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。

三、针对房地产市场存在的一系列问题的政策趋势

《建议》指出:要加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展。根据这一系列要求,中央政府在未来几年,将着重做好以下两方面的工作:

1、继续重点规范房地产市场秩序。

打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题;要建立一个公开公平的交易市场信息平台,确保商品房市场有效畅通供应;通过增加释放开发商手中的存量土地、囤积的房源,加大住房供应总量,缓解供需矛盾,以实现房地产业平稳健康发展的目标。

2、抑制投机需求。

重点将在金融税收上加大非自住和改善需要的调节力度,比如在重点地区,强化停止对多套住房的人群再发放贷款,甚至停止这部分人群再购新房等政策,抑制投资投机行为。

中国的房地产市场需要由一个投资性的市场转变为消费性的市场,杜绝投机炒作行为,回归住房的消费属性,这样才能让房价真正回归理性。政府需要在制度建设上解决这一根本性的问题,才能让房地产行业回到健康发展的轨道上来。

2011年房地产业的发展重点和趋势

由于现在中国的房地产业已经成为诸多经济矛盾的汇集点,因此,2011年的房地产调控肯定将在整个宏观调控的总体背景下继续深入进行。由此带来的投资结构变化,将会对未来中国经济产生重要的影响。

众所周知,土地资源是不可再生的。国家作为土地的唯一供应者,应发挥其对土地资源配置的主导作用,要让土地资源均衡配置到国民经济的各个领域中去,以实现资源利用的效率最大化。而作为房地产开发用地,仅仅是土地资源配置利用的一个领域。大量的土地资源被用作房地产开发,不仅不利于国民经济的全面均衡、可持续发展,甚至会导致出现经济的发展过分依赖于“土地财政”的不正常现象。

中央政府近期对地方“融资平台”的清理整顿是一个初步的纠偏措施,下一步在结合经济发展方式的转变,结合对地方政府业绩考核方式的转变,中央政府会加强政策引导,用科学发展观来指导实现经济的发展;对土地市场的清理整顿及监管会进一步加强,对于违法囤积土地的行为会进一步从严规范,对保障性安居住房用地会加大政策倾斜。通过“迫使”开发商“释放”手中的存量土地,加大住房供应总量,缓解供需矛盾。在房企融资方面,禁止以土地抵押获得银行贷款;在土地市场引入新的竞拍方式,例如近期在北京市土地招拍挂市场上采取的新竞价方式:对出让地块设置招拍挂价格上限,增加配建保障性住房竞争性指标,在竞买价格达到上限后,竞买者须再进行配建保障性住房的综合竞争,通过综合评定确定最后的中标者。这种竞拍方式不再只追求土地出让收益,而将保障性住房的配建作为另一项评定指标,充分体现了政府加强土地市场引导的政策取向。武汉地产集团应密切关注这些房地产市场的新动向、新情况,顺应国家产业政策的变化,及时研究、调整企业发展的方向及管理模式,以确保企业的可持续发展。

综上所述,通过对当前市场及政策的研究分析,我认为2011年房地产业的发展重点和趋势主要表现为:以住房保障为核心,加大力度规范市场,同时,继续加强宏观调控,确保房地产业的平衡健康发展。

房地产企业应认清形势、提前实现企业转型

面对国家日益严厉的房地产调控政策的出台,与会的专家认为,房地产企业自身应顺应外部经济、环境的变化,练好内功,在全面准确地把握经济走向的前提下,提前实现企业的“转型”,寻求企业发展的新途径。房地产企业的“转型”应主要从以下三个方面寻求机会:

一、抓住机遇,突破融资瓶颈,增强企业抗风险能力

在当前国家治理通货膨胀、加大宏观调控力度的大背景下,政府对房地产信贷进一步紧缩,房企从银行获得融资日益困难。房地产企业必须寻求更多的融资渠道,以突破企业发展的资金瓶颈。

根据国家统计局公布的今年1--11月房地产开发企业资金来源情况看,银行贷款11245亿元,增长25.0%;利用外资656亿元,增长59.0%;通过其他方式融资(包括“定金及预收款”及“个人按揭”)超过5万亿元,远大于通过银行贷款融资。增幅最大的是外资利用率,利用外资增长幅度接近60%,巨大的增长幅度说明国际热钱正“借道”房地产投资进入中国市场。

从国内货币市场看,今年1--11月中国的货币存量超过70万亿元人民币,货币流动性依然宽松。同时,从国际市场看,美国及欧盟正大力推行宽松的货币政策,不断扩大货币发行量,以刺激经济的复苏。国内市场上,虽然银行对于房地产信贷采取紧缩政策,但是,政府并未在其他领域截断房企融资的渠道。例如前段时间热议的“取消房企商品房预售制度”,政府在经过审慎研究后并未出台相应的政策。从国家统计局公布的数据看,通过商品房预售,今年1--11月共为房企实现融资超过了2.3万亿。国家从支持房地产业这个“国民经济支柱产业”发展的角度,并未出台“取消房企商品房预售制度”这一“严厉”政策,就是考虑到了当前国内房企融资渠道单一这一现状。

另一方面我们还可以看到,政府并未叫停房地产企业通过股票一级市场上市融资,只是从规范市场行为出发,限制了通过借壳、兼并重组方式上市融资的渠道。据了解,明年政府将进一步支持股票一级市场包括主板及创业板的发展,股票市场进一步扩容势在必行。政府仍然支持符合条件的房地产企业通过IPO上市融资,提高直接融资比例。另外,明年政府还将加大力度,推动债券市场的发展,支持债券市场的有序扩张,此举实则为房企融资提供了另一个更宽广的渠道。除此之外,政府还将进一步推动 “三板市场”的建设,为优秀的地方企业提供一个良好的地域性融资平台。

综上所述,在宏观调控的大背景下,政府仍然是支持房地产市场平稳健康发展的;考虑到房地产企业融资难度的加大以及大量保障性住房的入市,必然会给房地产市场格局带来新的冲击,房地产行业被迫加快“洗牌”已不可避免。武汉地产集团作为中部地区重要的一级房地产开发骨干企业,应抓住机遇,在当前货币流动性宽松的环境下,力争突破企业融资瓶颈,对基金、债券等各种融资手段进行探索实践,实现多渠道融资;同时适应市场环境的变化,加快企业重组改制,借力资本市场,努力实现企业在股票、债券市场的直接融资,提高直接融资比例。通过以上多种融资方式的运作,不断增强企业抗风险能力,从而为武汉地产集团的做大做强提供有力的保障。

二、商业地产领域蕴藏着巨大的机遇

虽然国家通过各种金融、财税杠杆对房地产市场进行调控,但对于商业地产并未叫停个人银行贷款,从市场表现来看,对于拥有多套住房的购房者的投资需求受到了抑制,但这部分投资需求却转向了商业地产,在国家扩大内需保经济发展这一大背景下,商业地产项目却迎来了前所未有的市场机遇。尤其是商业地产中的城市综合体项目,对于带动项目周边商业经济的发展有着巨大得推动作用。对于地方政府来说,商业地产项目比单纯的住宅开发项目对于推动地方经济发展的作用更大,而且符合扩大内需的政策,对于提高当地的GDP指标有较大的拉动作用,地方政府是大力支持的,开发企业较容易获得相关的政策支持。

作为开发企业说,通过商业项目的运作,加大持有具备升值潜力的物业,获取自持物业资产的溢价升值,能在一定程度上扩大企业的资产规模,增强企业抗风险能力。在当前宏观调控的大背景下,开发企业增持具备升值潜力的物业可保安全“过冬”。 地产集团现在的经营方式较单一,房地产开发业务为“卖”而建,会大大降低抗行业周期风险的能力,所以,开发业务“一次盈利模式”无法形成有效的资产积累,无法有效提高企业的融资能力。

三、保障性住房领域大有可为

与会专家在谈及保障性住房建设的同时,再次提到前期热议的“二次房改”问题。2009年7月“住宅法”专家李明等14位学者提出的“二次房改”建议,其内容主要是:建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式,提供准市场化的平价住房。在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下“二次房改”有了实质性进展。深化“二次房改”加快住房保障法立法的议案,已经列入11届全国人大三次会议正式议案?!岸畏扛摹钡氖抵示褪瞧胶夥考酃吆捅U戏恐秃罅秸咧涞墓叵?,实施“二次房改”,地方政府、房地产企业、购房者之间可以实现多赢局面。由此可见,政府今后在推动住房市场化的同时,同步推进住房保障体系建设,这是未来五年房地产业发展的重中之重。保障性住房领域大有可为。

“十二五”规划《建议》明确地指出未来五年是房地产业发展的关键时期,强调要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。因此,武汉地产集团应该顺应国家产业政策得变化,投身到保障性住房的建设中去,在保障性住房领域寻求企业发展的新机遇。(开发部 沙培 供稿)